Nabytí nemovitosti zůstává v Česku trvalým rizikem

Pro většinu obyvatel je otázka rizika vlastnictví nemovitosti stále ještě příliš mlhavou informací na to, aby razantněji požadovali po politické reprezentaci řešení dosavadního nevyhovujícícho stavu. Ten totiž má základní úskalí v tom, že zatímco zákonodárci se domnívali, že vytvořením Českého úřadu katastrálního a zeměměřického (ČÚZK) získají orgán, který bude osvědčovat vlastnictví nemovitostí, samotné vedení tohoto úřadu desítky let tuto pozici odmítá a staví se do role pouze evidenčního úřadu. Tento názor byl velmi chybně podporován i některými dřívějšími členy Ústavního soudu, a protože jeden z nich se stal dokonce českým ombudsmanem, chybný náhled ale i výkon ČÚZK se stal trvalou rizikovou realitou české společnosti.

Rizikovou proto, že se množí případy, kdy kupující zakoupil od prodávajícího nemovitost a posléze o ni vlivem jiných okolnosti přišel. A to za situace, kdy si kupující pečlivě zkontroloval vlastnictví prodávajícího v tzv. „evidenci“ na katastrálním úřadě, která by vlastnictví nemovitosti měla osvědčovat. A opět jsme u u podstaty problému. Neosvědčovala, pouze nepřesně evidovala stav vlastnických práv. Sledujeme proto nezřídka tragické případy kdy občan C koupil nemovitost od občana B, ale poté proběhlo soudní řízení mezi občanem B a původním vlastníkem A, který se stal zpětně znovu vlastníkem předmětné nemovitosti. Občan C proto pozbyl vlastnická práva a zůstala mu jen pohledávka za občanem B, mnohdy nedobytná. Celý systém tzv. evidence je tak jenom pokračováním nešvaru, který byl založen rozbitím funkce původního katastru nemovitostí komunistickou mocí v padesátých letech minulého století.

Pro celkové posouzení stavu je nutné rozdělit právní stránku věci a funkční stránku konání centrálního úřadu tj. ČÚZK. Po právní stránce jsou dva základní případy, kdy se občan A domáhá zpětného vlastnictví nemovitosti či jiného právního úkonu ve sporu s občanem B, zatímco nemovitost již zakoupil občan C. Poprvé A chce odstoupit od kupní smlouvy, ve druhém případě se domáhá u soudu vyslovení neplatnosti kupní smlouvy. To, co je předmětem sporu mezi A a B má pro C zásadní význam, a to i přesto, že to C vůbec nemůže ovlivnit a mnohdy o tomto sporu dokonce vůbec není informován. Přiznejme ve prospěch ČÚZK, že v době koupě a následného převodu nemovitosti mezi B a C informací o sporu mezi A a B katstrální úřad vůbec nemusí disponovat, tedy ani ji nemůže mít poznamenanou.

V otázce sporu o vlastnictví jsou jako vrcholové soudy určeny Ústavní soud a Nejvyšší soud. Obě nejvyšší soudní instance vytvářejí judikaturu, která je pro vývoj vlastnických vztahů zásadní. Dobrou zprávou je, že se jejich judikatura postupně sjednocuje a to i tehdy, kdy spor o nalezení práva ve věci převodu vlastnických práv byl až fundamentálně rozdílný.

Nejprve tedy k otázce odstoupení od kupní smlouvy mezi A a B. V tomto případě se oba vrcholové soudy shodují, že otázka nabytí nemovitosti v dobré víře kupujícím C je natolik ústavně a právně konformní, že platí převod nemovitosti ve prospěch C bez ohledu na výsledek sporu mezi A a B. To představuje alespoň dílčí snížení rizika pro občana C. Ten totiž jinou možnost potvrdit si vlastnictví nemovitosti prodávajícím B, než nahlédnutí do evidence místního katastrálního úřadu, nemá.

Horší výsledek pro občana C nastane v případě, když se občan A domáhá neplatnosti kupní smlouvy uzavřené mezi ním a občanem B. Nejvyšší soud k takovému případu dal odpověď dne 16. září 2010 (30 Cdo 250/2009), když judikoval, že „ v případě absolutní neplatnosti smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitostem nelze uplatnit princip nabytí vlastnického práva v dobré víře“. A protože již římské právo uvádělo, že nelze na nikoho převést práva, která převádějící sám nemá, pak v takovém případě občan C vlastnická práva k zakoupené nemovitosti také nemá. Se všemi dalšími pro něj velmi nepříjemnými důsledky.

Průlom, který měl občana C chránit v případě neplatnosti převodu vlastnických práv mezi A a B, se pokusil učinit Ústavní soud ve svém nálezu ze dne 11.května 2011 (II.ÚS 165/11), který ve snaze posilovat právní jistoty občanů judikoval, že „ osoby, jimž dobrá víra svědčí.. nenesou žádný díl odpovědnosti za neplatnost smlouvy uzavřené mezi právními předchůdci a s ohledem na svou dobrou víru mohly v mezidobí nemalým způsobem zhodnotit inkriminované nemovitosti. Osobě, která učinila určitý právní úkon s důvěrou v určitý, jí druhou stranou prezentovaný skutkový stav, navíc potvrzený údaji z veřejné, státem vedené evidence musí být v materiálním státě poskytovaná právní ochrana.“ Ústavní soud (konečně od roku 1998!) více než správně zdůraznil, že nedostatečná „kvalita“ tzv. evidence v katastru nemovitostí nemůže jít k tíži těch, kteří v souladu s principem materiální publicity vycházejí z principu, že veřejné údaje obsažené v katastru nemovitostí jsou správné. Jenomže.....

Uplatnění dobré víry ve prospěch C v případě absolutní neplatnosti převodu vlastnických práv důrazně odmítl Nejvyšší soud s tím že by uplatněním takového nálezu pozbyl smysl institut vydržení, a že nelze porušit zásadu, že nelze na nikoho převést více práv, než sám má. Navíc Nejvyšší soud upozornil, že dřívější judikatura pléna Ústavního soudu (Pl. ÚS 78/08 ze dne 16. října 2007) neposkytovala pojetí „dobré víry“ až tak velký rozsah. Na tuto jemnou výtku Ústavní soud zareagoval dne 24. srpna 2011 (I.ÚS 3391/10), kdy judikoval, že „ jestliže ze zjištěných skutečností soudy dovodily, že smlouva nebyla uzavřena vážně, nebo byla sjednána jako propadná zástava, nemohla se druhá stěžovatelka stát vlastníkem předmětných nemovitostí, nemohla je ani ...převést do vlastnictví první stěžovatelky:“ Poznamenejme, že tento nález Ústavního soudu přivítal Nejvyšší soud (30 Cdo 2881/2011) ve shodě s tím, že při absolutně neplatné smlouvě mezi A (první prodávající) a B (první kupující a druhý prodávající) se C (druhý kupující) nemůže stát vlastníkem nemovitosti, neboť vlastnická práva na něj nikdy nepřešla.

Jakkoliv se zdá, že odborný spor mezi vrcholovými soudy je vyřešen, nevyřešena zůstala otázka v nálezu Ústavního soudu výrazně akcentovaná a tou materiální publicita samotného veřejného katastru nemovitostí, kdy tento úřad není zákonem povolán k tomu, aby pouze vedl evidenci momentálně zjištěných práv k nemovitostem, ale platnost veřejných údajů osvědčoval, stejně jako tomu bylo do roku 1938. Skutečnost, že samotný ČÚZK se takovému požadovanému výkonu trvale bránil, návrhy zákonodárného sboru byly často jen polovičaté, nebo dokonce konzervující nevyhovující stav signalizuje, že vlastnická práva českých občanů byla a možná i budou i nadále v nejistotě s riziky nemalých finančních ztrát. Zcela jistě by věci prospělo, kdyby ČÚZK v tzv. „poznámce“ evidoval probíhající soudní řízení mezi A a B, zvláště, pokud takový přenos informací je v podstatě mezi dvěma státními institucemi možný a v zásadě díky datovým schránkám i snadný.

Nový návrh Katastrálního zákona schválený vládou ČR v minulém měsíci sice připouští nový soubor informací, které je možné předepsaným způsobem u nemovitostí zapsat, ale vždy se tak děje na návrh. V případě soudního sporu mezi A a B nebude ani jednu stranu zajímat dopad na stranu C a informaci o soudním řízení příslušnému katastrálnímu úřadu pravděpodobně nesdělí. Pokud tedy stát hodlá chránit občana a jeho dobrou víru, musí nedostatek vůle stran A a B nahradit úkonem státního úředníka, který v době IT technologií není ani časově ani finančně náročný. Zatím se stát k této ochraně příliš nemá.

 Malým vítězstvím občanů s neochotou ČÚZK konat ve prospěch občanů je v novém znění návrhu Katastrálního zákona nejen vrácená zásada materiální publicity (viz kritika Ústavního soudu výše zmiňovaná), ale i vynucený paragraf, který výrazně ztíží jak šikanózní jednání třetích stran, tak pokusy o doslovné odcizení vlastnických práv pomocí podvržených a zfalšovaných dokladů. V dotčeném ustanovení se tedy hovoří, že:

„O vyznačení, že právní vztahy jsou dotčeny změnou, katastrální úřad informuje účastníky vkladového řízení prostřednictvím datové schránky. Jinak než prostřednictvím datové schránky se tato informace nezasílá“.

Proč se ČÚZK brání zaslat informaci evidovanému vlastníkovi i jiným způsobem, zůstává neobjasněno. Otázku nákladů je totiž možné řešit na úkor vlastníka, který si jistě rád zaplatí poštovní poplatek, než aby o svou nemovitost následně přišel. Ostatně ten, kdo využije systému datové schránky si také pro úřední jednání musí nechat provést vidimaci (úřední ověření) zaslané informace, kterou do datové schránky obdrží.

Horší už je stav jiného navrhovaného paragrafu, který přes výhrady odborné právní veřejnosti zůstal ve vládním návrhu nezměněn, a který svou podstatou odporuje principům právního státu, kde platí zásada, že každý úkon veřejné správy musí být přezkoumatelný soudem. Zní totiž takto:

„Proti rozhodnutí, kterým se vklad povoluje, není přípustný žádný opravný prostředek, přezkumné řízení, obnova řízení ani žaloba podle ustanovení občanského soudního řádu ve věcech, o nichž bylo rozhodnuto jiným orgánem“.

Pokud tedy vedení ČÚZK a předkládající ministerstvo zemědělství spolu s místopředsedkyní vlády v návrhovém zdůvodnění tvrdí, že : „judikatura soudních orgánů Evropské unie nebo obecné právní zásady práva Evropské unie se na danou oblast nevztahují.“a myslí tím i pravidlo nepřezkoumatelnosti rozhodnutí správního orgánu, pak se zjevně mýlí. Výsledkem bude pouze to, že české soudy budou aplikovat ve svých rozsudcích závazky vyplývajících ze závazných mezinárodní smluv, (jsou nadřazené českým zákonům), mezinárodních úmluv (jsou obdobně nadřazené) a přednostně budou aplikovat evropské právo a zmíněný chybný paragraf budou většinově (a správně) ignorovat. 

Samotný fakt, že si státní úředníci navrhnou znění zákona, který jejich činnost povýší na nedotknutelnou pravomoc, je jen odrazem zpupnosti a nedotknutelnosti předkládajících, kteří se tak výrazně přiblížili svým totalitním vzorům. Je proto nutné položit vládě otázku, proč takové zpětné zavádění totalitních metod schválila. Vždyť samotná místopředsedkyně vlády, paní Karolína Peak, ve svém dopise ze dne 13. června 2012 (čj.8315/2012-RSL) tvrdí, že: „lze s jistotou předpokládat, že i otázky právní úpravy zajišťující důvěryhodnost údajů v katastru nemovitostí, jakož i ochrany dosavadních vlastníků nemovitostí, jejichž práva by mohla být v řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí dotčena, budou Legislativní radou posuzovány“. Právničce paní Peak pak ale musí být jasné, že soudní přezkum chybného rozhodnutí státního úředníka je základním demokratickým prvkem právního státu a nelze jej eliminovat běžným zákonem jen proto, že nějaký úředník tvrdí, že stejná paragrafová chyba byla v zákoně už v minulosti. Však ji také české soudy svou judikaturou zhojily a přezkum podle návrhů postižených občanů provedly a rozsudky ve věci samé vynesly. Takže se situace bude jenom opakovat s tím, že špatné totalitní ustanovení v návrhu zákona přinese vláda znovu do českého Parlamentu. Cosi nedobrého to o Česku zjevně vypovídá.